Verkehrswertgutachten · § 194 BauGB
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
Persönliche Immobilienbewertung im Rhein-Erft-Kreis und in der Region Köln – nachvollziehbare Wertermittlung durch den personenzertifizierten Sachverständigen Torben Affelski (DIN EN ISO/IEC 17024).
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie – also den Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte.
Der Begriff „Verkehrswert" ist rechtlich in § 194 BauGB definiert und wird dort synonym mit „Marktwert" verwendet. Berücksichtigt werden die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit, die Lage und die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse einzelner Beteiligter bleiben außer Betracht.
Eine bloße Marktpreiseinschätzung oder Maklerbewertung orientiert sich häufig an Angebotspreisen und dient der Verkaufsabwicklung. Ein Verkehrswertgutachten hingegen ermittelt den Wert unabhängig und ergebnisoffen nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung – mit persönlicher Besichtigung, nachvollziehbarer Herleitung und dokumentierten Marktdaten.
Ein vollständiges Gutachten wird benötigt, wenn der Wert nicht nur überschlägig geschätzt, sondern objektbezogen, belastbar und vollständig dokumentiert werden soll – etwa bei steuerlichen, gerichtlichen oder streitigen Anlässen.
Typische Bewertungsanlässe
Für diese Anlässe wird die Verkehrswertgutachten-Leistung angeboten – dargestellt werden nur tatsächlich angebotene Leistungen.
Erbschaft & Schenkung
Nachweis des gemeinen Werts für die steuerliche Bewertung, ggf. nach § 198 BewG.
Zur Erbschafts-SeiteScheidung & Trennung
Neutrale Grundlage für Zugewinnausgleich, Übertragung oder Auszahlung.
Zur Scheidungs-SeiteGerichtliche Auseinandersetzung
Qualifizierter Parteivortrag und Grundlage für streitige Verfahren.
Finanzamt
Nachvollziehbare Wertermittlung für steuerliche Nachweiszwecke, soweit geeignet.
Niedrigerer gemeiner WertVerkauf
Plausibilitätsprüfung des Angebotspreises anhand von Zustand, Lage und Marktdaten.
Kauf
Prüfung, ob der Kaufpreis mit Zustand, Lage und regionalen Marktdaten vereinbar ist.
Zur KaufbegleitungVermögensaufteilung
Sachverständiger Wertansatz bei Aufteilung zwischen mehreren Beteiligten.
Betriebsvermögen
Wertermittlung für bilanzielle und gesellschaftsrechtliche Zwecke.
Nießbrauch
Bewertung des Einflusses vorbehaltener oder bestellter Nießbrauchrechte.
Zur Nießbrauch-SeiteWohnrecht
Berücksichtigung dauerhafter Wohnrechte und Nutzungsrechte im Verkehrswert.
Erbbaurecht
Wertermittlung unter Berücksichtigung von Erbbaurechtsverträgen und -zinsen.
Zur Erbbaurecht-SeiteZwangsversteigerung
Orientierungswert für das Verfahren und die Beteiligten.
Beleihungsfragen
Ergänzende Entscheidungsgrundlage für Kreditinstitute – nicht gleichzusetzen mit dem bankaufsichtlichen Beleihungswert.
Gesellschaftsrechtliche Auseinandersetzung
Wertansatz bei Ausscheiden, Übernahme oder Auflösung von Gesellschaftsvermögen.
Abgrenzung zur Kurzbewertung
Eine Kurzbewertung kann für eine interne Kaufpreisorientierung ausreichen. Für steuerliche, gerichtliche oder streitige Zwecke ist regelmäßig ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich. Die folgende Übersicht hilft bei der Einordnung – ohne die Kurzbewertung pauschal abzuwerten.
| Merkmal | Verkehrswertgutachten | Kurzbewertung |
|---|---|---|
| Umfang | Vollständige, gerichtsfähige Dokumentation | Kompakte Marktwertindikation |
| Verwendungszweck | Steuer, Gericht, Streitigkeit, Beleihung | Interne Orientierung, Kauf/Verkauf |
| Dokumentation | Ausführlich mit Herleitung und Quellen | Zusammenfassend |
| Prüfungstiefe | Vollständige Wertermittlung inkl. Verfahrenswahl | Geringer, orientierend |
| Besichtigung | Regelmäßig persönlich | Je nach Aufgabenstellung |
| Bewertungsverfahren | Nach ImmoWertV begründet | Überwiegend Vergleichswert |
| Belastbarkeit | Hoch, nachvollziehbar | Erste Orientierung |
| Kosten | Höher, abhängig vom Aufwand | Geringer |
Bewertungsverfahren nach ImmoWertV
Die Verfahrenswahl richtet sich nach Objektart, Marktgepflogenheiten und Datenlage. Allein oder kombiniert angewendet, dienen die Verfahren der gegenseitigen Plausibilisierung. Die Auswahl wird im Gutachten begründet. Es werden keine fachlich unzutreffenden mathematischen Vereinfachungen verwendet.
Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV)
Der Wert wird aus geeigneten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren abgeleitet.
Typische Anwendungsfälle
Marktgängige Immobilien bei ausreichender Vergleichsdatenlage – Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke.
Vergleichspreise
Tatsächlich realisierte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien und Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses.
Anpassungen
Objektspezifische Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Zustand, Recht und sonstige Besonderheiten.
Grenzen
Angebotspreise sind keine Kaufpreise. Bei dünner Datenlage oder besonderen Objekten reicht das Verfahren allein oft nicht aus.
Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV)
Der Wert orientiert sich an den marktüblich erzielbaren Erträgen der Immobilie.
Typische Anwendungsfälle
Immobilien, deren Preisbildung wesentlich durch die Ertragserwartung bestimmt wird – Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, viele Gewerbeimmobilien.
Mieten
Marktüblich erzielbare Mieten – nicht nur die vertragliche Ist-Miete; Mietbindungen und Leerstand werden berücksichtigt.
Bewirtschaftungskosten
Nach ImmoWertV abgeleitete Bewirtschaftungskosten und das Liegenschaftszinssatz.
Liegenschaftszinssatz
Marktabgeleiteter Zinssatz, der die Vom-investor geforderte Verzinsung des gebundenen Kapitals abbildet.
Restnutzungsdauer
Verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes, sachverständig abgeleitet.
Bodenwert
Separate Ermittlung des Bodenwerts; der Gebäudewert wird danach ermittelt und zum Gesamtwert zusammengeführt.
Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV)
Es werden der Bodenwert und der vorläufige Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen ermittelt.
Typische Anwendungsfälle
Häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Immobilien, deren Wert nicht vorrangig durch Erträge bestimmt wird.
Herstellungskosten
Durchschnittliche Herstellungskosten nach Gebäudestandard und -größe als Ausgangspunkt.
Alterswertminderung
Abhängig von Gebäudealter, Restnutzungsdauer, Modernisierungszustand und Instandhaltung.
Marktanpassung
Der rechnerische Sachwert wird durch den Sachwertfaktor an die Marktgegebenheiten angepasst.
Grundstückswert
Bodenwert plus angepasster Gebäudesachwert unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
Persönliche Objektbesichtigung
Ein Verkehrswertgutachten kann nur so belastbar sein wie die zugrunde liegende Objektaufnahme. Torben Affelski führt die Besichtigung persönlich durch und erfasst die wesentlichen Feststellungen am Objekt selbst – zerstörungsfrei.
Dabei werden unter anderem geprüft:
Qualifizierte Hilfskräfte können vorbereitende Tätigkeiten übernehmen. Die wesentlichen Feststellungen, die fachliche Würdigung und die Verantwortung für das Gutachten verbleiben beim Sachverständigen.
Benötigte Unterlagen
Der Umfang richtet sich nach Objektart, Anlass und Aufgabenstellung. Fehlende Unterlagen werden im Erstgespräch benannt.
Pflichtunterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte)
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Nachweis des Baujahrs / Baubeschreibung
Optionale Unterlagen
- Energieausweis
- Mietverträge und Mietertragsaufstellungen
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan (WEG)
- Wirtschaftsplan und Eigentümerversammlungsprotokolle
- Erbbaurechtsvertrag / Nießbrauchsvereinbarung
- Baulasten- und Altlastenauskünfte
- Modernisierungs- und Instandhaltungsnachweise
- Genehmigungen, Bescheide, vorhandene Gutachten
Ablauf des Auftrags
Anfrage
Sie übermitteln Eckdaten, Anlass und vorgesehenen Verwendungszweck.
Auftragsklärung
Klärung von Wertfrage, Stichtag, Verwender und erforderlichem Gutachtenumfang.
Unterlagenprüfung
Prüfung vorhandener Unterlagen und Benennung noch fehlender Dokumente.
Besichtigung
Persönliche Objektbesichtigung durch Torben Affelski mit Fotodokumentation.
Marktdatenrecherche
Auswertung regionaler Kaufpreise, Bodenrichtwerte und Marktinformationen.
Auswahl der Verfahren
Begründete Wahl der nach ImmoWertV geeigneten Wertermittlungsverfahren.
Berechnung
Ermittlung der Verfahrenswerte nach den gewählten Methoden.
Plausibilisierung
Rechnerische, methodische und inhaltliche Plausibilitätsprüfung.
Gutachtenerstellung
Nachvollziehbare Dokumentation von Herleitung, Annahmen und Ergebnis.
Übergabe
Übergabe in der vereinbarten Form – digital und auf Wunsch zusätzlich gedruckt.
Erläuterung
Persönliche Erläuterung der wesentlichen Ergebnisse und Annahmen.
Kosten
Das Honorar richtet sich nach dem tatsächlichen Aufwand, nicht nach dem Immobilienwert. Sie erhalten vor der Beauftragung ein schriftliches Festpreisangebot. Einflussfaktoren sind:
Eine erste Orientierung bietet der Kostenrechner; verbindlich ist ausschließlich das individuelle Angebot. Ob die Gutachterkosten steuerlich absetzbar sind, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Bearbeitungszeit
Eine verbindliche pauschale Frist gibt es nicht. Die Bearbeitung beginnt, sobald der Auftrag erteilt ist, die erforderlichen Unterlagen vorliegen und die Besichtigung durchgeführt wurde. Die Dauer hängt ab von:
Der voraussichtliche Fertigstellungstermin wird im Angebot festgehalten.
Fachliche Qualität
Regionale Kompetenz
Tatsächliche Einsatzgebiete sind der Rhein-Erft-Kreis und die Region Köln. Es werden keine fiktiven Standorte oder Büros dargestellt.
Weitere regelmäßig bediente Orte: Bergheim, Frechen, Hürth, Brühl, Pulheim, Erftstadt, Bedburg, Elsdorf, Wesseling und angrenzende Regionen.
Qualifikation
Torben Affelski besichtigt das Objekt persönlich, wertet die Befunde aus und erstellt das Gutachten eigenverantwortlich. Die Verantwortung für die wesentlichen Feststellungen verbleibt beim erstellenden Sachverständigen.
Personenzertifizierung
Personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (EuroZert). Diese Norm betrifft die Personenzertifizierung des Sachverständigen und ist keine Zertifizierung des einzelnen Gutachtens.
Über Torben Affelski (Autorenseite)Es werden ausschließlich belegbare Qualifikationsbezeichnungen verwendet. Bezeichnungen wie „öffentlich bestellt", „vereidigt" oder „gerichtlich zugelassen" werden nur verwendet, sofern sie nachweisbar vorliegen.
Beispielhafte Praxis-Konstellationen
Die folgenden Szenarien beschreiben allgemeine, anonymisierte Fallkonstellationen – ohne konkrete Mandanten, ohne erfundene Ergebnisse und ohne Aussage über den Ausgang eines konkreten Auftrags.
Erbschaft
Einfamilienhaus mit Instandhaltungsstau
- Herausforderung
- Steuerlicher Grundbesitzwert deutlich über dem empfundenen Marktwert; erheblicher Sanierungsbedarf.
- Verfahren
- Sachwertverfahren mit Marktanpassung
- Fachliche Besonderheit
- Objektspezifische Zu-/Abschläge für Instandhaltungsstau und eingeschränkte Nutzbarkeit.
Scheidung
Gemeinsam gehaltene Eigentumswohnung
- Herausforderung
- Unterschiedliche Wertvorstellungen der Beteiligten; teils modernisiertes Gemeinschaftseigentum.
- Verfahren
- Vergleichswertverfahren
- Fachliche Besonderheit
- Einordnung von Sondereigentum und anteiligem Gemeinschaftseigentum.
Kauf
Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil
- Herausforderung
- Gemischte Nutzung, ungewöhnliche Mietverhältnisse, fraglicher Kaufpreis.
- Verfahren
- Ertragswertverfahren
- Fachliche Besonderheit
- Marktübliche Mieten statt bloßer Vertragsmieten; Berücksichtigung von Leerstand und Bewirtschaftungskosten.
Betriebsvermögen
Wohn- und Geschäftshaus
- Herausforderung
- Wertermittlung für gesellschaftsrechtliche Zwecke mit Mischnutzung.
- Verfahren
- Ertragswert- und Vergleichswertverfahren zur Plausibilisierung
- Fachliche Besonderheit
- Getrennte Würdigung von Wohn- und Gewerbeteilen.
Anonymisierte, veranschaulichende Szenarien – keine konkreten Mandanten oder Ergebnisse.
Häufige Fragen
Praxisnahe Antworten zu Kosten, Dauer, Besichtigung, Verfahren und steuerlicher Verwendung.
Verkehrswertgutachten persönlich anfragen
Im kostenfreien Erstgespräch klären wir Anlass, erforderlichen Gutachtenumfang, benötigte Unterlagen, Bearbeitungszeitraum und Honorar. Persönliche Besichtigung, eigenverantwortliche Erstellung und ein fester Ansprechpartner während des gesamten Auftrags.
Sachverständigenkanzlei Torben Affelski · Immobilienbewertung im Rhein-Erft-Kreis und in der Region Köln.
Rechts- und Förderstand: 21. Juli 2026 (Status: geltendes Recht)
Letzte fachliche Prüfung: 21. Juli 2026
Verwendete amtliche Quellen: § 194 BauGB (Baugesetzbuch), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – §§ 24–26, 27–34, 35–39, § 198 Bewertungsgesetz (BewG) – Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, DIN EN ISO/IEC 17024 (Personenzertifizierung).
Die gesetzlichen und förderrechtlichen Rahmenbedingungen können sich kurzfristig ändern. Maßgeblich sind die zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden amtlichen Regelungen.
Kundenstimmen
Das sagen unsere Kunden
Veröffentlichte Bewertungen aus Google und anderen seriösen Plattformen – unverändert übernommen und mit Quellenangabe sowie Link zur Originalquelle.
Susanne Huttanus
Google-Bewertung · 21. Juli 2026 · Köln
„Wir haben die Expertise für zwei Gebäudegutachten sowie für eine Marktwertermittlung einer privaten Immobilie nutzen dürfen. Herr Affelski überzeugte als Sachverständiger durch exzellentes Fachwissen, sehr sorgfältige Objektbegehungen und verständlich aufbereitete, umfassende Expertisen. Das gibt ein sicheres Gefühl bei solch großen finanziellen Entscheidungen. Vielen Dank für die professionelle, transparente, verlässliche, einfach tolle Zusammenarbeit! Familie Huttanus, Köln"
Original ansehenMartina P
Google-Bewertung
„Herr Affelski hat meine Immobilie vor dem Verkauf bewertet und ich bin sehr zufrieden mit dem geschätzten Preis. Bei der Preisverhandlung mit dem Käufer ist eine Schätzung von hohem Stellenwert, da man in etwa weiß, was seine Immobilie wert ist und somit nicht zu doll vom Preis gedrückt werden kann. Ich kann Herrn Affelski ohne Bedenken weiterempfehlen."
Original ansehenClaudia S.
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