What is Immobiliengutachter Rhein-Erft | Torben Affelski?

Sachverständigenkanzlei Torben Affelski – Zertifizierter Immobiliengutachter für Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten (AfA), Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden sowie Immobilienbewertung. Persönliche Beratung im Rhein-Erft-Kreis, Köln, Bonn, Aachen und Düsseldorf.

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein sachverständiges Gutachten, das die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes individuell und nachvollziehbar ermittelt. Es kann Grundlage sein, um beim Finanzamt eine kürzere als die pauschale Nutzungsdauer geltend zu machen und so die jährliche Gebäude-AfA zu erhöhen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Es ersetzt keine steuerliche Beratung.

Wann kann ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll sein?

Sinnvoll sein kann es insbesondere bei älteren oder teilweise modernisierten Gebäuden, bei Instandhaltungsstau, unterschiedlichen Bauteilzuständen, technischen oder wirtschaftlichen Einschränkungen oder bei Gewerbeimmobilien. Ob ein Gutachten im Einzelfall wirtschaftlich ist, hängt vom konkreten Objekt ab und sollte vorab geklärt werden – es lohnt sich nicht in jeder Konstellation.

Erkennt das Finanzamt jedes Gutachten an?

Nein. Eine Anerkennung kann kein Sachverständiger garantieren. Das Finanzamt prüft, ob das Gutachten methodisch nachvollziehbar und objektbezogen erstellt wurde. Ein qualifiziertes Gutachten wird in der Regel berücksichtigt; die steuerliche Würdigung obliegt jedoch dem Finanzamt und dem steuerlichen Berater.

Ist eine Besichtigung notwendig?

Eine belastbare, objektbezogene Beurteilung setzt in der Regel eine persönliche Objektbesichtigung voraus. Nur so lassen sich Bauweise, technischer Zustand, Modernisierungsgrad, erkennbare Mängel und objektspezifische Besonderheiten zuverlässig erfassen. In Ausnahmefällen kann nach Vorlage vollständiger Unterlagen eine Einschätzung zur fachlichen Erforderlichkeit erfolgen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Üblicherweise: Grundbuchauszug, Nachweis des Baujahrs, Bauunterlagen/Grundrisse, Flächenangaben, Nachweise über Modernisierungen (Jahr, Umfang, Kosten), Energieausweis, bei Vermietung der Mietvertrag sowie eine Fotodokumentation. Welche Unterlagen zwingend und welche hilfreich sind, klären wir im Einzelfall.

Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?

Das Honorar richtet sich nach Objektart, Größe, Unterlagenlage, Komplexität und Umfang der Untersuchung sowie etwaigen Rückfragen. Wir unterbreiten nach einem kurzen Erstgespräch ein transparentes Festpreisangebot. Ob die Kosten steuerlich absetzbar sind, prüfen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Die Dauer hängt von der Unterlagenlage, der Objektart, der Komplexität, der Besichtigung, der aktuellen Auslastung und etwaigen Rückfragen ab. Eine verbindliche pauschale Bearbeitungszeit gibt es nicht. Nach der Vorprüfung erhalten Sie eine Einschätzung zum voraussichtlichen Ablauf.

Welche Immobilien können untersucht werden?

Grundsätzlich vermietete Immobilien, für die AfA nach § 7 EStG geltend gemacht wird: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien. Die fachlichen Besonderheiten unterscheiden sich je Objektart.

Was passiert bei Rückfragen des Finanzamts?

Rückfragen können vorkommen. Ein methodisch nachvollziehbares Gutachten lässt sich fachlich erläutern. Wir begleiten fachliche Rückfragen im Rahmen des Auftrags. Die steuerliche Würdigung und die Entscheidung über die Anerkennung obliegen dem Finanzamt und Ihrem steuerlichen Berater.

Reicht ein Online-Rechner aus?

Ein Online-Rechner kann eine erste Orientierung geben, ersetzt aber keine objektbezogene sachverständige Untersuchung. Für eine steuerliche Geltendmachung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist regelmäßig ein qualifiziertes, nachvollziehbares Sachverständigengutachten erforderlich. Einen unverbindlichen Vorab-Check finden Sie auf unserer Restnutzungsdauer-Check-Seite.

Was ist der Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer?

Die Gesamtnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ist der davon noch verbleibende Teil zum Bewertungs- oder Stichtag. Für die AfA ist die Restnutzungsdauer maßgeblich; sie wird aus Baujahr, Bauweise, Modernisierungen und Zustand individuell abgeleitet.

Welche Rolle spielen Modernisierungen?

Modernisierungen können die Restnutzungsdauer beeinflussen – jedoch nicht jede Maßnahme in gleicher Weise. Umfang, Qualität, Zeitpunkt und bauteilbezogene Wirkung sind entscheidend. Eine pauschale Anrechnung reicht fachlich nicht aus; die Maßnahmen werden objektbezogen und nachvollziehbar gewürdigt.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG · AfA · Restnutzungsdauer

Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Persönliche, objektbezogene Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer für vermietete Immobilien – bearbeitet von Torben Affelski, personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Personenzertifiziert (DIN EN ISO/IEC 17024) Persönliche Objektaufnahme Nachvollziehbare Herleitung Zusammenarbeit mit Steuerberatern

In Kürze

Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes individuell und nachvollziehbar. Es kann die Grundlage sein, um beim Finanzamt eine kürzere als die pauschale Nutzungsdauer geltend zu machen und so die jährliche Gebäude-AfA zu erhöhen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Pauschale AfA-Sätze beruhen auf typisierten Nutzungsdauern. Ist die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines konkreten Gebäudes nachweisbar kürzer, kann ein objektbezogenes Sachverständigengutachten diese individuell belegen. Das Gutachten ersetzt keine steuerliche Beratung; eine Anerkennung durch das Finanzamt kann nicht garantiert werden.

Rechtlicher und steuerlicher Rahmen

Die lineare Gebäude-AfA beträgt bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, regelmäßig 2 % jährlich – entsprechend einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Diese Sätze müssen nicht mit der tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines konkreten Gebäudes übereinstimmen.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt grundsätzlich die AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn diese nachgewiesen wird.

Typisierte AfA-Sätze beruhen auf pauschalen Nutzungsdauern und müssen nicht der individuellen wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechen.

Die tatsächliche Nutzungsdauer ist objektbezogen sachverständig zu ermitteln und nachvollziehbar zu dokumentieren.

Ein qualifiziertes, methodisch nachvollziehbares Gutachten ist Grundlage des Nachweises – eine Anerkennung kann jedoch nicht garantiert werden.

Die steuerliche Einordnung und Umsetzung obliegen dem Steuerberater und dem Finanzamt; das Gutachten ersetzt keine steuerliche Beratung.

Hinweis: Die aktuelle Rechtslage, Urteile des Bundesfinanzhofs und Verwaltungsauffassungen sind vor Veröffentlichung fachlich zu prüfen. Diese Seite enthält keine ungeprüften Rechtsbehauptungen und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Wann ein Gutachten sinnvoll sein kann

Ein Restnutzungsdauergutachten ist keine pauschale Empfehlung. Ob es im Einzelfall fachlich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom konkreten Objekt ab. Typische Konstellationen, in denen eine Prüfung naheliegen kann:

Älteres Mehrfamilienhaus

Hohes Baualter mit teils durchgeführten Modernisierungen und unterschiedlichen Bauteilzuständen.

Instandhaltungsstau

Unterlassene Instandhaltung und erkennbarer Sanierungsbedarf können die Restnutzungsdauer beeinflussen.

Teilweise modernisierte Immobilie

Einzelne Bauteile modernisiert, andere im Ursprungszustand – eine bauteilbezogene Betrachtung ist erforderlich.

Verschiedene Bauteilzustände

Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Installation mit unterschiedlicher technischer Restlebensdauer.

Gewerbeimmobilie

Spezielle Nutzungsanforderungen, technische Ausstattung und wirtschaftliche Nutzbarkeit prägen die Restnutzungsdauer.

Vermietete Eigentumswohnung

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind getrennt zu betrachten – relevante Besonderheit bei WEG-Objekten.

Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus

Erkennbarer Instandhaltungsbedarf, der über die pauschale Nutzungsdauer hinausgehen kann.

Technische/wirtschaftliche Einschränkungen

Baumängel, funktionale Überalterung oder eingeschränkte wirtschaftliche Verwendbarkeit.

Wie die Restnutzungsdauer untersucht wird

Die Untersuchung erfolgt objektbezogen und bauteilbezogen – nicht allein aus einem pauschalen Punkteraster. Im Wesentlichen umfasst sie:

01Unterlagenprüfung und Plausibilitätskontrolle

02Prüfung von Baujahr und Bauweise

03Einordnung der Gebäudeart und Nutzung

04Erfassung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen

05Beurteilung des technischen und Instandhaltungszustands

06Bauteilbezogene Betrachtung (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Installation)

07Würdigung wirtschaftlicher Nutzbarkeit

08Erfassung erkennbarer Schäden und Mängel

09Fotodokumentation der wesentlichen Befunde

10Fachliche Herleitung und nachvollziehbare Dokumentation

Warum ein Punktraster allein nicht genügt

Punktraster können eine erste Orientierung bieten. Sie ersetzen jedoch keine vollständige objektbezogene Bewertung und können die individuelle fachliche Würdigung nicht abbilden:

Punktraster können eine Orientierung bieten, ersetzen aber keine vollständige objektbezogene Bewertung.

Nicht jede Modernisierung wirkt in gleicher Weise auf die Restnutzungsdauer.

Einzelne Bauteile können unterschiedliche technische Restlebensdauern aufweisen.

Umfang, Qualität und Zeitpunkt einer Maßnahme müssen berücksichtigt werden.

Der tatsächliche Gesamtzustand ist maßgeblich, nicht allein ein Punktwert.

Ablauf des Auftrags

Anfrage

Sie übermitteln uns die Eckdaten Ihres Objekts und Ihren Anlass.

Vorprüfung

Wir prüfen fachlich, ob ein Restnutzungsdauergutachten im Einzelfall sinnvoll sein kann.

Unterlagenanforderung

Sie erhalten eine auf Ihr Objekt abgestimmte Unterlagenliste.

Terminvereinbarung

Wir vereinbaren den Ortstermin – persönlich, wenn fachlich erforderlich.

Objektbesichtigung

Torben Affelski erfasst Bauzustand, Modernisierungen und Besonderheiten vor Ort.

Auswertung

Bauteilbezogene Auswertung und Plausibilitätsprüfung der Befunde.

Gutachtenerstellung

Individuelle, nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer.

Übergabe

Übergabe an Sie und auf Wunsch an Ihren Steuerberater.

Fachliche Rückfragen

Begleitung fachlicher Rückfragen im Rahmen des Auftrags.

Benötigte Unterlagen

Zwingend

Grundbuchauszug (aktuell)
Nachweis des Baujahrs (z. B. Kaufvertrag, Bauunterlagen)
Bauzeichnungen / Grundrisse
Flächenangaben / Wohnflächenberechnung
Angaben zu Schäden und durchgeführten Sanierungen

Hilfreich

Nachweise über Modernisierungen (Jahr, Umfang, Rechnungen)
Energieausweis
Aktueller Mietvertrag (bei vermieteten Objekten)
Fotodokumentation (innen & außen)
Bekannte Genehmigungen / Auflagen

Die exakte Unterlagenliste wird nach der Vorprüfung auf Ihr Objekt abgestimmt.

Geeignete Immobilienarten

Eigentumswohnungen

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind getrennt zu betrachten. Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und die verwaltungsrechtliche Situation beeinflussen die Restnutzungsdauer. Eine reine Betrachtung der Wohnung reicht fachlich nicht aus.

Einfamilienhäuser

Bauweise, Baujahr und der tatsächliche Erhaltungszustand prägen die Restnutzungsdauer. Instandhaltungsstau, teilmodernisierte Bauteile und erkennbare Mängel werden bauteilbezogen gewürdigt.

Mehrfamilienhäuser

Bei mehreren Einheiten können unterschiedliche Zustände je Wohnungs- und Versorgungsbereich vorliegen. Technische Gebäudeausrüstung, gemeinschaftliche Bauteile und der Instandhaltungsgrad werden zusammenhängend beurteilt.

Wohn- und Geschäftshäuser

Gemischte Nutzung erfordert die getrennte Würdigung von Wohn- und Gewerbeteilen. Nutzungsabhängige Abnutzung, technische Ausstattung und wirtschaftliche Nutzbarkeit sind besonders relevant.

Gewerbeimmobilien

Spezielle technische Ausstattung, nutzungsabhängige Abnutzung und die wirtschaftliche Verwendbarkeit prägen die Restnutzungsdauer. Branchenspezifische Anforderungen und Umnutzungspotenzial werden berücksichtigt.

Sonderimmobilien

Sondere Bauweisen oder Nutzungen erfordern eine individuell abgestimmte Untersuchung. Die Herleitung orientiert sich an den objektspezifischen Gegebenheiten und ist nicht schematisch übertragbar.

Kosten

Es gibt keinen pauschalen Festpreis. Das Honorar richtet sich nach dem tatsächlichen Aufwand und wird vorab in einem transparenten Festpreisangebot festgelegt. Einflussfaktoren sind:

Objektart und Gebäudekomplexität

Größe und Anzahl der Einheiten

Qualität und Vollständigkeit der Unterlagen

Umfang der erforderlichen Untersuchung

Bauteilbezogener Aufwand (z. B. mehrere Nutzungsbereiche)

Zusatzleistungen (z. B. ergänzende Stellungnahmen)

Fachliche Begleitung von Rückfragen

Eine erste Orientierung zu Kosten finden Sie im Kostenrechner. Ob die Gutachterkosten steuerlich absetzbar sind, prüfen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Bearbeitungsdauer

Eine verbindliche pauschale Bearbeitungszeit gibt es nicht. Die Dauer hängt von folgenden Faktoren ab:

Verfügbarkeit und Vollständigkeit der Unterlagen

Objektart und Komplexität

Terminverfügbarkeit für die Besichtigung

Umfang der Auswertung

Aktuelle Auslastung der Kanzlei

Mögliche fachliche Rückfragen

Nach der Vorprüfung erhalten Sie eine Einschätzung zum voraussichtlichen Ablauf.

Rückfragen des Finanzamts

Gutachten müssen methodisch nachvollziehbar und objektbezogen sein.

Rückfragen des Finanzamts können vorkommen.

Es gibt keine automatische Anerkennung.

Fachliche Erläuterungen können erforderlich werden.

Die steuerliche Würdigung obliegt dem Finanzamt und dem steuerlichen Berater.

Qualifikation

Torben Affelski führt die Objektbesichtigung persönlich durch, wertet die Befunde aus und erstellt das Gutachten eigenverantwortlich. Die wesentlichen Feststellungen und die fachliche Würdigung verbleiben beim verantwortlichen Sachverständigen.

Personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (EuroZert)

Seit 2015 in der Immobilienbewertung tätig

Persönliche Objektbesichtigung und eigenhändige Gutachtenerstellung

Nachvollziehbare, objektbezogene Herleitung

Personenzertifizierung

Personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (EuroZert) – ein anerkannter Standard für Sachverständige. Weitere Angaben zur Person finden Sie auf der Autorenseite.

Über Torben Affelski

Hinweis: Es werden ausschließlich belegbare Qualifikationsbezeichnungen verwendet. Die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist nachgewiesen. Weitere Bezeichnungen (z. B. öffentliche Bestellung, Vereidigung) werden nur verwendet, sofern sie nachweisbar vorliegen.

Beispielhafte Praxis-Konstellationen

Die folgenden Szenarien beschreiben typische Konstellationen aus der Praxis – veranschaulicht und anonymisiert, ohne konkrete Mandanten oder Ergebnisse wiederzugeben. Sie dienen der fachlichen Orientierung und ersetzen keine individuelle Beratung.

Älteres Mehrfamilienhaus, teilweise modernisiert

Herausforderung: Unterschiedliche Zustände je Bauteil; Heizung und Fenster erneuert, Dach und Fassade im Bestand.

Untersuchungsansatz: Bauteilbezogene Erfassung und getrennte Würdigung der modernisierten und nicht modernisierten Bereiche.

Vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus

Herausforderung: Trennung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum; Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nur anteilig erfasst.

Untersuchungsansatz: Einordnung der WEG-Struktur und der auf das Sondereigentum entfallenden Maßnahmen.

Gewerbeimmobilie mit technischer Sonderausstattung

Herausforderung: Nutzungsabhängige Abnutzung und eingeschränkte Umnutzungsmöglichkeit.

Untersuchungsansatz: Würdigung der technischen Ausstattung und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit.

Einfamilienhaus mit Instandhaltungsstau

Herausforderung: Erkennbarer Sanierungsbedarf über mehrere Bauteile hinweg.

Untersuchungsansatz: Bauteilbezogene Zustandserfassung und Plausibilitätsprüfung gegenüber der pauschalen Nutzungsdauer.

Anonymisierte, veranschaulichende Szenarien – keine konkreten Mandanten oder Ergebnisse.

Häufige Fragen

Antworten zu Methode, persönlicher Besichtigung, Voraussetzungen und steuerlicher Relevanz.

Restnutzungsdauer fachlich prüfen lassen

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Rechtlicher Hinweis

Das Restnutzungsdauergutachten wird individuell erstellt und orientiert sich an der geltenden Rechtslage sowie der aktuellen Rechtsprechung. Es ersetzt keine Steuerberatung. Die steuerliche Einordnung und die Entscheidung über die Anerkennung obliegen dem Steuerberater und dem zuständigen Finanzamt. Ein bestimmtes Gutachtenergebnis, eine Anerkennung oder eine Steuerersparnis kann nicht vorab zugesichert werden.

Quellen

§ 7 Abs. 4 EStG (Einkommensteuergesetz)
ImmoWertV – Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte
Bundesfinanzhof, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 (vor Veröffentlichung fachlich zu prüfen)
Bundesfinanzhof, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 (vor Veröffentlichung fachlich zu prüfen)