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Sachverständige Bewertung bei Erbfall und Schenkung
Bei einer Erbschaft oder Schenkung kann der Wert einer Immobilie für steuerliche oder vermögensrechtliche Entscheidungen von Bedeutung sein. Eine sachverständige Immobilienbewertung schafft eine nachvollziehbare Grundlage und kann – abhängig vom konkreten Bewertungsanlass – auch für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG relevant sein.
Als zertifizierter Sachverständiger mit Sitz in Kerpen erstelle ich Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV für Erben, Beschenkte und deren Berater im Rhein-Erft-Kreis und in der Region Köln.
Fachwissen
Niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG
Das Bewertungsgesetz (BewG) regelt, wie Immobilien für steuerliche Zwecke zu bewerten sind. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert anhand standardisierter Verfahren – das Vergleichswertverfahren (für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen), das Ertragswertverfahren (für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien) oder das Sachwertverfahren (für nicht typisierbare Objekte).
§ 198 BewG – Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Liegt der tatsächliche gemeine Wert einer Immobilie unter dem vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Ob und welcher Nachweis im konkreten Fall geeignet ist, hängt vom jeweiligen Bewertungsanlass und den Anforderungen des Finanzamts ab.
Steuerliche Auswirkung
Ein niedrigerer nachgewiesener Immobilienwert kann sich auf die steuerliche Bemessungsgrundlage auswirken. Die konkrete steuerliche Auswirkung ist vom Einzelfall abhängig und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Hinweis: Die Sachverständigenkanzlei erbringt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Gutachten dienen der Wertermittlung; die steuerliche und rechtliche Bewertung obliegt dem Steuerpflichtigen und dessen Beratern.
Praxis
Beispielhafte Bewertungssituationen
Die folgenden Beispiele dienen ausschließlich der Veranschaulichung typischer Bewertungsanlässe und stellen keine konkreten Mandantenfälle oder zugesagten Ergebnisse dar.
Einfamilienhaus mit Sanierungsstau
Bei einem geerbten Einfamilienhaus können ein erheblicher Sanierungsstau – etwa undichte Dachhaut, veraltete Heizung oder Feuchtigkeitsschäden im Keller – den tatsächlichen Marktwert unter den vom Finanzamt angesetzten Grundbesitzwert drücken. Ein Gutachten dokumentiert diese Mängel sachlich und nachvollziehbar.
Erkenntnis: Sanierungsstau und Modernisierungsrückstand können ein Argument für einen niedrigeren Wertnachweis sein.
Vermietetes Mehrfamilienhaus
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus können abweichende Instandhaltungskosten oder Mieten unterhalb der Vergleichsmiete zu einem anderen Verkehrswert führen als im standardisierten Ertragswertverfahren des Finanzamts. Ein Gutachten stellt die tatsächlichen Verhältnisse nachvollziehbar dar.
Erkenntnis: Bei Renditeobjekten können standardisierte Verfahren und tatsächlicher Marktwert voneinander abweichen.
Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt
Bei einer Schenkung unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs kann der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Erwerb mindern. Ein Gutachten kann sowohl den Verkehrswert der Immobilie als auch den Nießbrauch-Kapitalwert ermitteln.
Erkenntnis: Bei Schenkungen mit Nießbrauch ist die Kombination aus Verkehrswertgutachten und Nießbrauchbewertung relevant.
Methodik
Bewertungsmethodik
Ein Verkehrswertgutachten verbindet drei anerkannte Bewertungsverfahren zu einem belastbaren Ergebnis:
Sachwertverfahren
Ermittlung des Substanzwerts aus Bodenrichtwert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung. Besonders geeignet für selbstgenutzte Einfamilienhäuser.
Ertragswertverfahren
Berechnung aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten. Maßgeblich für Renditeobjekte und Mehrfamilienhäuser.
Vergleichswertverfahren
Ableitung des Marktwerts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Wichtigster Realitätscheck für jede Bewertung.
Steuerrecht
Erbschaftsteuer: Steuerklassen und Freibeträge
Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt unter anderem vom Verwandtschaftsgrad (Steuerklasse), dem persönlichen Freibetrag und dem steuerpflichtigen Erwerb ab. Die folgenden Übersichten dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine steuerliche Beratung.
Freibeträge nach § 16 ErbStG
Steuersätze nach § 19 ErbStG
Je höher der steuerpflichtige Erwerb, desto höher der Steuersatz:
Steuerklasse I: Ehegatten, Kinder, Enkel · II: Eltern, Geschwister · III: alle übrigen
Hinweis: Die Sachverständigenkanzlei erbringt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerliche Bewertung und Einordnung des Gutachtens obliegt dem Steuerpflichtigen und dessen Steuerberater.
Ablauf
Ablauf einer Immobilienbewertung bei Erbschaft
Die folgenden Schritte verdeutlichen den typischen Ablauf bei einer Immobilienbewertung im Erbfall:
Erbschaftsteuererklärung einreichen
Der Erbe reicht die Erbschaftsteuerklärung beim zuständigen Finanzamt ein. Das Finanzamt fordert gegebenenfalls eine gesonderte Feststellungserklärung für den Grundbesitz an.
Finanzamt stellt Grundbesitzwert fest
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert mit standardisierten Verfahren und erlässt einen Feststellungsbescheid. Dieser Wert berücksichtigt individuelle Besonderheiten des Objekts nicht immer vollständig.
Gutachten beauftragen
Innerhalb der Einspruchsfrist kann ein Verkehrswertgutachten beauftragt werden. Die Begründung eines etwaigen Einspruchs obliegt dem Steuerpflichtigen oder dessen steuerlichem Berater.
Finanzamt prüft das Gutachten
Das Finanzamt prüft das Gutachten auf methodische Korrektheit und Nachvollziehbarkeit. Die Dauer der Prüfung variiert je nach Einzelfall.
Weitere Schritte
Akzeptiert das Finanzamt den nachgewiesenen Wert, wird dieser der Besteuerung zugrunde gelegt. Andernfalls können weitere rechtliche Schritte erforderlich sein, die mit einem Rechts- oder Steuerberater abgestimmt werden sollten.
Häufige Fragen: Immobilienbewertung bei Erbschaft
Alles Wichtige zur Erbschaftsbewertung im Rhein-Erft-Kreis