Wohnflächenberechnung nach WoFlV – Was zählt dazu?
Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei Immobilien. Sie beeinflusst Kaufpreise, Mieten, Erbschaftsteuer und Fördermittel. Doch wie wird sie korrekt berechnet?
Die Rechtsgrundlage: WoFlV und DIN 277
In Deutschland gibt es zwei verbreitete Standards:
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): Die rechtlich verbindliche Methode im sozialen Wohnungsbau und die in der Praxis am häufigsten verwendete Norm.
- DIN 277: Eine technische Norm, die die Brutto-Grundfläche ermittelt und häufig im gewerblichen Bereich angewendet wird.
Für die meisten Wohnimmobilien gilt die WoFlV als maßgeblicher Standard.
Was zählt zur Wohnfläche? (WoFlV)
Vollständig angerechnet (100 %)
- Wohn- und Schlafzimmer
- Küche, Ess- und Arbeitszimmer
- Flure und Dielen innerhalb der Wohnung
- Badezimmer, WC
- Wintergärten (wenn beheizt und allseitig umschlossen)
Zur Hälfte angerechnet (50 %)
- Balkone, Loggien, Dachterrassen (i. d. R. 25–50 %)
- Terrassen (i. d. R. 25–50 %)
- Nichtheizbare Wintergärten
Nicht zur Wohnfläche gehörend (0 %)
- Keller und Kellerräume
- Waschküche, Heizungsraum, Hausanschlussraum
- Dachböden (wenn nicht zu Wohnzwecken ausbaubar)
- Garagen und Stellplätze
- Treppenhäuser (gemeinschaftlich genutzt)
Dachschrägen – ein häufiger Streitpunkt
Räume mit Dachschrägen werden wie folgt berücksichtigt:
- Flächen mit weniger als 1 m lichter Höhe: nicht angerechnet
- Flächen mit 1 m bis unter 2 m lichter Höhe: zu 50 % angerechnet
- Flächen mit 2 m und mehr lichter Höhe: zu 100 % angerechnet
Dies führt bei Dachgeschosswohnungen häufig zu erheblichen Abweichungen zwischen tatsächlicher Bodenfläche und anrechenbarer Wohnfläche.
Warum ist die korrekte Wohnfläche so wichtig?
- Mietrecht: Eine falsch angegebene Wohnfläche (mehr als 10 % Abweichung nach unten) kann zur Mietminderung führen.
- Kaufpreis: Wohnfläche × Preis je m² = Kaufpreisverhandlung. Fehler wirken sich direkt auf den Wert aus.
- Erbschaft und Schenkung: Für die Steuerbewertung ist die korrekte Fläche entscheidend.
- Förderprogramme: KfW-Förderungen sind teilweise an Wohnflächengrenzen geknüpft.
Häufige Fehler bei Wohnflächenangaben
In der Praxis weichen Angaben im Exposé oder Kaufvertrag oft von der tatsächlichen Wohnfläche ab:
- Balkone wurden zu 100 % statt 50 % einberechnet.
- Kellerräume wurden fälschlich als Wohnfläche gewertet.
- Dachschrägen wurden nicht korrekt angerechnet.
- Veraltete Pläne wurden ohne Messung übernommen.
Professionelle Wohnflächenberechnung
Ein zertifizierter Sachverständiger misst die Immobilie aufwendig aus, erstellt maßhaltige Grundrisse und berechnet die Wohnfläche nach WoFlV. Das Ergebnis ist rechtssicher und kann im Streitfall als Nachweis dienen.
In Kerpen und dem Rhein-Erft-Kreis bietet die Sachverständigenkanzlei Affelski professionelle Wohnflächenberechnungen für Kauf, Verkauf, Erbschaft und Vermietung an.