Nießbrauch – Immobilie verschenken und dennoch nutzen
Der Nießbrauch ist ein beliebtes Gestaltungsmittel in der Nachfolgeplanung. Er ermöglicht es, eine Immobilie frühzeitig auf die nächste Generation zu übertragen – und dabei alle Nutzungsrechte zu behalten.
Was ist Nießbrauch?
Nach § 1030 BGB berechtigt der Nießbrauch den Berechtigten, sämtliche Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie bedeutet das:
- Selbst bewohnen oder
- Vermieten und die Mieteinnahmen behalten
Der Nießbrauchberechtigte trägt dabei die laufenden Kosten (Instandhaltung, Betriebskosten). Grundsteuern und Versicherungen liegen ebenfalls beim Nießbraucher.
Unterschied zum Wohnrecht
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht | |---|---|---|| | Rechtsgrundlage | § 1030 BGB | § 1093 BGB | | Nutzungsumfang | Vollständig (auch Vermietung) | Nur zum Bewohnen | | Mieteinnahmen | Ja | Nein | | Übertragbarkeit | Nicht übertragbar | Nicht übertragbar |
Warum Nießbrauch bei der Schenkung?
Typisches Szenario: Eltern übertragen das Haus auf die Kinder, behalten aber den Nießbrauch auf Lebenszeit. Die Vorteile:
- Steuerliche Einsparung: Durch den Nießbrauchsabzug sinkt der steuerliche Schenkungswert.
- Absicherung: Die Eltern bleiben wirtschaftlich abgesichert und müssen nicht ausziehen.
- Pflegeheimschutz: Vermögen wird frühzeitig übertragen und ist nach Ablauf der Schenkungsrückforderungsfrist (10 Jahre) vor dem Sozialhilferegress geschützt.
- Erbschaftsteuer sparen: Frühzeitige Übertragung nutzt Freibeträge mehrfach.
Wertermittlung bei Nießbrauch
Für die Berechnung des Nießbrauchwerts benötigt der Sachverständige:
- Jahreswert des Nießbrauchs: Mieteinnahmen oder Mietwert der Selbstnutzung
- Statistische Lebenserwartung des Berechtigten (Sterbetafel)
- Vervielfältiger: Barwertfaktor gemäß BMF-Tabellen
Formel: Nießbrauchwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Dieser Wert wird vom Verkehrswert abgezogen, um den steuerpflichtigen Schenkungswert zu ermitteln.
Steuerliche Behandlung beim Beschenkten
Der Beschenkte erhält die Immobilie mit einem geminderten Wert in seiner Steuererklärung angerechnet. Schenkungsteuer fällt nur auf den reduzierten Wert an – nach Abzug der persönlichen Freibeträge (500.000 € für Kinder).
Risiken und Nachteile
- Bindung: Der Beschenkte kann die Immobilie nicht ohne weiteres verkaufen, solange der Nießbrauch besteht.
- Steuerliche Folgen: Wenn der Beschenkte die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung verkauft, können Komplikationen entstehen.
- Pflicht zur Instandhaltung: Der Nießbraucher muss für den Erhalt der Immobilie sorgen – das kann kostspielig werden.
Empfehlung: Professionelle Bewertung einholen
Bei der Gestaltung eines Nießbrauch-Modells sollten Sie stets einen Sachverständigen für die Wertermittlung und einen Steuerberater oder Notar für die rechtliche Gestaltung hinzuziehen. Fehler bei der Bewertung können zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen.