Schimmel in der Immobilie: Erkennen, bewerten, vorgehen
Schimmel ist eines der häufigsten Probleme bei Immobilien – und eines der am meisten unterschätzten. Wer eine Immobilie kauft, verkauft, vermietet oder vererbt, sollte wissen, wie Schimmel bewertet wird und welche rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen er hat.
Warum entsteht Schimmel?
Schimmel braucht Feuchtigkeit. Die häufigsten Ursachen:
- Bauliche Mängel: Undichte Dächer, fehlerhafte Abdichtungen, Wärmebrücken in der Außenwand
- Falsches Lüftungsverhalten: Zu wenig Lüften oder falsches Lüften (gekippte Fenster statt Stoßlüften)
- Kondensation: Feuchte Raumluft schlägt sich an kalten Oberflächen nieder (z. B. hinter Möbeln an Außenwänden)
- Rohrlecks oder Wasserschäden: Undichte Leitungen, Rohrbrüche
- Aufsteigende Feuchtigkeit: In Altbauten ohne oder mit unzureichender Kellerabdichtung
Schimmelbewertung durch den Sachverständigen
Ein qualifizierter Sachverständiger prüft bei der Schimmelbewertung:
- Sichtbare Befälle: Art, Umfang, Lage der Schimmelstellen
- Ursachenermittlung: Baumangel oder Nutzerfehler?
- Feuchtemessung: Baufeuchte in Wänden, Decken und Böden
- Thermografieanalyse: Aufdeckung von Wärmebrücken und Kältebrücken
- Sanierungsempfehlung und Kostenschätzung
Wertminderung durch Schimmel
Die Wertminderung hängt stark vom Ausmaß, der Ursache und den Sanierungskosten ab:
- Leichter Oberflächenschimmel (z. B. Silikonrandschimmel im Bad): geringe Wertminderung, einfach zu beseitigen
- Schimmel durch Nutzerfehler ohne Substanzschaden: moderate Minderung
- Schimmel durch Baumangel mit Substanzschaden: erhebliche Wertminderung, ggf. aufwändige Sanierung notwendig
- Schimmel im Keller mit systemischer Ursache: kann den Wert um 10–30 % oder mehr reduzieren
Rechtliche Folgen für Verkäufer
Wer beim Verkauf einer Immobilie einen bekannten Schimmelbefall verschweigt, haftet für arglistige Täuschung – auch wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Achtung: Käufer können in solchen Fällen die Rückabwicklung des Kaufs verlangen.
Schimmel im Mietverhältnis
Im Mietverhältnis ist die Ursachenfrage entscheidend:
- Liegt der Schimmel am Baumangel, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet und der Mieter kann die Miete mindern.
- Liegt der Schimmel am Mieterverhalten (unzureichendes Lüften/Heizen), kann der Vermieter Schadensersatz fordern.
Ein unabhängiges Sachverständigengutachten ist in Streitfällen die entscheidende Grundlage.
Tipps beim Immobilienkauf
- Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf auf Schimmel und Feuchtigkeit prüfen.
- Bestehen Sie auf Besichtigung von Keller und Dachgeschoss.
- Fragen Sie nach frisch gestrichenen Wänden (oft werden Schimmelstellen überstrichen).
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen mit der Kaufbegleitung.