Zu hoher Immobilienwert vom Finanzamt?
Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten kann unter bestimmten Voraussetzungen ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.
Das Problem
Wenn das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt
In drei zentralen Bereichen ermittelt das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie – und setzt ihn oft zu hoch an, weil es mit typisierenden Verfahren arbeitet, die individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigen:
Grundsteuer
Bei der neuen Grundsteuerreform wird der Grundsteuerwert durch ein stark typisiertes Verfahren ermittelt. Individuelle Faktoren wie Baumängel, Sanierungsstau oder besondere Lagebelastungen bleiben unberücksichtigt. Das Ergebnis: ein überhöhter Steuerwert – und damit eine dauerhaft zu hohe Grundsteuerbelastung.
Erbschaftsteuer
Bei der Erbschaftsteuer wird der Wert der geerbten Immobilie vom Finanzamt ermittelt. Überschreitet der Wert den Freibetrag, wird Erbschaftsteuer fällig. Ein zu hoch angesetzter Immobilienwert bedeutet eine zu hohe Steuerlast – oft um viele tausend Euro.
Schenkungsteuer
Das Gleiche gilt für die Schenkungsteuer bei vorweggenommener Erbfolge. Auch hier setzt das Finanzamt einen typisierten Wert an, der oft über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Die Folge: unnötig hohe Steuerzahlungen, die durch ein qualifiziertes Gutachten vermieden oder reduziert werden können.
In all diesen Fällen haben Sie das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die gesetzliche Grundlage dafür bietet § 198 BewG. Das Nachweismittel: ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten.
Die Rechtsgrundlage
Was regelt § 198 BewG?
§ 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist die zentrale Vorschrift für die Bewertung von Grundvermögen für steuerliche Zwecke. Sie regelt, dass der gemeine Wert – also der Verkehrswert – einer Immobilie grundsätzlich nach typisierten Verfahren ermittelt wird:
Absatz 1: Grundsatz der typisierten Bewertung
Grundstücke werden grundsätzlich mit dem typisierten gemeinen Wert bewertet – ermittelt nach standardisierten Verfahren, nicht nach individueller Marktbetrachtung.
Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)
Das Finanzamt greift auf Kaufpreissammlungen und Durchschnittswerte zurück – ohne Berücksichtigung des individuellen Zustands Ihrer Immobilie.
Sachwertverfahren (§ 190 BewG)
Standardisierte Herstellungskosten, pauschalierte Alterswertminderung – Modernisierungen, Baumängel oder Instandhaltungsrückstau werden nicht individuell erfasst.
Ertragswertverfahren (§ 185 BewG)
Typisierte Mietwerte und pauschalierte Bewirtschaftungskosten – tatsächliche Mieteinnahmen oder besondere Leerstandsrisiken bleiben außer Betracht.
Entscheidend ist Satz 2 des § 198 BewG: Der Steuerpflichtige kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dieser Nachweis ist durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen zu erbringen. Gelingt der Nachweis, ist der niedrigere Wert der Besteuerung zugrunde zu legen.
Hinweis: Diese Darstellung dient der allgemeinen Information. Die konkrete Anwendung im Einzelfall sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Praxisbeispiele
Wann lohnt sich ein Gutachten nach § 198 BewG?
Ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes ist in folgenden Konstellationen besonders erfolgversprechend:
Renovierungsstau
Ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren wurde seit 30 Jahren nicht modernisiert. Das Finanzamt setzt den typisierten Sachwert an – ohne Berücksichtigung des erheblichen Modernisierungsrückstaus. Ein Verkehrswertgutachten weist den tatsächlichen Marktwert nach, der aufgrund der notwendigen Investitionen deutlich niedriger ist.
Ungünstige Lage
Ein Haus an einer viel befahrenen Durchgangsstraße oder in unmittelbarer Nähe zu einer Industrieanlage. Der Lagefaktor wird vom Finanzamt nicht ausreichend abgebildet. Ein Gutachten quantifiziert den Wertabschlag durch die Lage und weist so den niedrigeren gemeinen Wert nach.
Besondere Belastungen
Ein Grundstück mit Altlastenverdacht, Hochwasserrisiko oder fehlender Erschließung. Diese Belastungen mindern den Verkehrswert oft erheblich, werden vom typisierten Verfahren des Finanzamts aber nicht erfasst.
Rechte und Lasten
Bestehende Nießbrauchsrechte, Wohnrechte, Wegerechte oder Grunddienstbarkeiten können den Marktwert einer Immobilie deutlich reduzieren. Das Gutachten beziffert die Wertminderung konkret.
Wirtschaftliche Nachteile
Ein vermietetes Einfamilienhaus mit dauerhaft unter der Marktmiete liegenden Einnahmen. Die Ertragswertberechnung des Finanzamts geht von marktüblichen Mieten aus – das Gutachten korrigiert dies auf Basis der tatsächlichen Zahlen.
Das Nachweismittel
Warum ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB?
Das Finanzamt akzeptiert nur ein methodisch korrektes, vollständiges Verkehrswertgutachten als Nachweis. Andere Wertermittlungen – Maklerschätzungen, Online-Rechner, Kurzbewertungen – genügen den Anforderungen nicht. Ein qualifiziertes Gutachten zeichnet sich aus durch:
Anwendung aller drei Wertermittlungsverfahren
Das Gutachten wendet Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren nach ImmoWertV an. Erst der Abgleich mehrerer Methoden ergibt ein belastbares Bild des tatsächlichen Marktwerts.
Dokumentation aller wertrelevanten Faktoren
Baumängel, Sanierungsstau, Instandhaltungsrückstau, Modernisierungsgrad, Ausstattung – jeder bewertungsrelevante Umstand wird fachlich dokumentiert und quantifiziert.
Aktuelle Marktdaten
Statt typisierter Durchschnittswerte verwendet das Gutachten aktuelle regionale Vergleichspreise, Bodenrichtwerte und Marktanalysen.
Person des Gutachters
Das Gutachten muss von einem zertifizierten Sachverständigen (DIN EN ISO/IEC 17024) oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt sein.
Schlüssige Argumentation
Das Gutachten liefert eine nachvollziehbare, in sich schlüssige Begründung, warum der ermittelte Verkehrswert vom typisierten Wert des Finanzamts abweicht.
Der Ablauf
In 5 Schritten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes
Von der ersten Anfrage bis zur Vorlage beim Finanzamt – ein transparenter, strukturierter Prozess:
Erstgespräch
Kostenfreies Telefonat. Wir klären den Bewertungsanlass, die Objektdaten und ob der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes in Ihrem Fall erfolgversprechend erscheint. Sie erhalten ein transparentes Festpreisangebot.
Unterlagenprüfung
Wir sichten den Steuerbescheid, Grundbuchauszug, Baupläne und alle verfügbaren Unterlagen. So können wir einschätzen, welche wertmindernden Faktoren im typisierten Verfahren unberücksichtigt geblieben sind.
Ortstermin
Der Sachverständige besichtigt Ihre Immobilie persönlich. Dabei werden Bauweise, Zustand, Baumängel, Modernisierungen und alle weiteren wertrelevanten Merkmale erfasst und dokumentiert.
Wertermittlung
Auf Basis der Ortsbesichtigung und aktueller Marktdaten erfolgt die Wertermittlung nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV. Die Abweichung vom typisierten Finanzamtswert wird methodisch begründet.
Gutachtenerstellung und Übergabe
Sie erhalten ein ausführliches schriftliches Gutachten, das zur Vorlage beim Finanzamt geeignet ist. Auf Wunsch erläutern wir das Ergebnis persönlich. Bearbeitungszeit: 2–3 Wochen nach Ortstermin.
FAQ
Häufig gestellte Fragen
Was ist der „niedrigere gemeine Wert" nach § 198 BewG?▾
Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie unter dem vom Finanzamt typisierend ermittelten Wert liegt. Der Nachweis erfolgt durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Wann lohnt sich ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes?▾
Insbesondere bei Immobilien mit Baumängeln, Renovierungsstau, ungünstiger Lage, wirtschaftlichen Belastungen oder besonderen Rechten und Lasten kann der tatsächliche Marktwert deutlich unter dem typisierten Wert des Finanzamts liegen. Auch bei Erwerb unter Marktpreis ist der Nachweis oft sinnvoll.
Wie ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert?▾
Das Finanzamt arbeitet mit typisierenden Verfahren: beim Vergleichswertverfahren mit Durchschnittspreisen, beim Sachwertverfahren mit standardisierten Herstellungskosten. Individuelle Besonderheiten wie Sanierungsstau, Baumängel oder besondere Belastungen werden dabei nicht oder nur unzureichend berücksichtigt.
Welche Nachweise akzeptiert das Finanzamt?▾
Das Finanzamt erkennt grundsätzlich nur ein methodisch korrektes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB an, das von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde. Einfache Marktwertschätzungen oder Maklerbewertungen genügen nicht.
Wie ist der Ablauf eines §-198-BewG-Nachweises?▾
Erstgespräch mit Klärung des Bewertungsanlasses → Sichtung der Unterlagen und des Finanzamtsbescheids → persönlicher Ortstermin → methodische Wertermittlung nach ImmoWertV → schriftliches Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt. Bearbeitungszeit: 2–3 Wochen.
Wer trägt die Beweislast für den niedrigeren Wert?▾
Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Sie müssen dem Finanzamt durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert unter dem vom Finanzamt angenommenen Wert liegt. Eine pauschale Behauptung genügt nicht.
Gilt § 198 BewG auch für die Grundsteuer?▾
Ja. Auch bei der Grundsteuer kann ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden, wenn der typisierte Grundsteuerwert den tatsächlichen Marktwert übersteigt. Besonders bei älteren oder sanierungsbedürftigen Objekten kann sich dieser Nachweis lohnen.
Was kostet ein Gutachten für den Nachweis nach § 198 BewG?▾
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten liegen für ein Einfamilienhaus typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro zzgl. MwSt. Diese Investition rechnet sich oft bereits im ersten Jahr, wenn der Steuerwert entsprechend reduziert wird. Sie erhalten vorab ein transparentes Festpreisangebot.
Innerhalb welcher Frist muss der Nachweis erfolgen?▾
Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes kann grundsätzlich im Rahmen des Steuerfestsetzungsverfahrens oder im Einspruchsverfahren gegen den Steuerbescheid erbracht werden. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Wir empfehlen, frühzeitig ein Gutachten in Auftrag zu geben.
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Prüfen Sie, ob der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 BewG in Ihrem Fall sinnvoll ist. Schildern Sie uns Ihre Situation – wir melden uns kurzfristig mit einer fundierten Ersteinschätzung. Kostenlos und unverbindlich.
Kundenstimmen
Das sagen unsere Kunden
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Susanne Huttanus
Google-Bewertung · 21. Juli 2026 · Köln
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